Perzselő nyarak, aszályos hetek, felforrósodó beton: a fák és a zöldfelületek ma már nem díszként kellenek, hanem azért, hogy egyáltalán elviselhető maradjon a város és a benne lévő épületek. Ami régen a kertész dolga volt, mára a lakóktól a nagy irodaházak üzemeltetőiig mindenkit érint.
A klímaváltozás csendben átírta a szabályokat. Egy árnyékot adó, több évtizedes fa, egy jól megtervezett zöldsáv vagy egy zöldfal ma már nem esztétikai luxus, hanem valódi „hűtőberendezés”, amely mérsékli a hőséget és élhetőbbé teszi a környezetünket. És ez ugyanúgy igaz egy társasház udvarára, mint egy prémium irodaház parkjára.
Az ICON Real Estate Management szakértői szerint épp ezért ma már nem elég látványos kertet vagy zöldfalat tervezni. Olyan megoldásokra van szükség, amelyek a tartós hőség és aszály mellett is kiszámítható költséggel üzemeltethetők, valódi értéket adnak a bérlőknek, és támogatják a vállalatok fenntarthatósági törekvéseit is.
A régi fákat nem lehet csak úgy pótolni
Az egyik legfontosabb tanulság a fákról szól. A kizárólag nagy vízigényű gyepre épülő, „szép, de szomjas” megoldások helyett előtérbe kerülnek a hőséget jobban viselő, a helyi klímához igazodó fák, cserjék és évelők. A változatos növényállomány ellenállóbb a betegségekkel szemben, a rovar-, sün- és madárbarát kialakítások pedig a városi élővilágnak is jót tesznek. A meglévő, idős fákat viszont érdemes körömszakadtáig őrizni: egy több évtizedes fa árnyékoló és mikroklíma-hűtő képességét egy frissen ültetett csemete még hosszú évekig nem tudja pótolni.
Esőt gyűjteni, nem pazarolni
A cél nem a folyamatos locsolás, hanem az, hogy a lehulló csapadék ott maradjon és hasznosuljon, ahol leesett. Az áteresztő burkolatok, a kevesebb beton, az esővízgyűjtés és az intelligens öntözőrendszerek a modern „szivacsváros-koncepció” alapkövei – ezekre ma már ugyanúgy üzemeltetési infrastruktúraként kell tekinteni, mint egy csőhálózatra.
„Property és facility management szolgáltatóként a működtetés során egy elkészült épületet veszünk át kezelésre, ahol a növényállomány, az öntözési rendszer és a kapcsolódó infrastruktúra adott. Az üzemeltetési tapasztalatok azt mutatják, hogy a nem megfelelően megválasztott növényzet pótlása és a megugró vízfogyasztás jelentős pluszköltséget okozhat. Viszont azok a fejlesztők, akik már a tervezés során figyelembe veszik a zöldfelületek hosszú távú fenntarthatóságát, üzemeltethetőségét és klímaállóságát, sokkal értékállóbb ingatlanokat hoznak létre, és ezzel egyértelműen erősíthetik piaci pozíciójukat” – hívta fel a figyelmet Kákosy Zsolt MBA FRICS, az ICON Real Estate Management property management igazgatója.
A növény, amit örökbe lehet fogadni
A zöld ráadásul összehoz. Egy-egy irodakerti vagy közterületi növény gondozásába – akár „örökbefogadásába” – bevont közösség közvetlenül is részesévé válhat annak, hogy szebb és élhetőbb legyen körülötte a környezet. Így a zöldfelületek ápolása nemcsak környezeti, hanem közösségépítő ügy is (az ESG környezeti és társadalmi pillére egyben).
A beltéri zöld
A növény odabent is sokat dob a hangulaton és a közérzeten, csakhogy a beltéri zöldfal fenntartása szoros gépészeti összhangot igényel. A természetes és mesterséges fény, a légmozgás és a hőmérséklet-ingadozás összehangolása nélkül egy irodai zöldfal működtetése könnyen gazdaságtalanná válhat.
Az ICON szakértője szerint a következő években a zöldfelület-menedzsment ugyanolyan mérhető és optimalizálható ingatlanszolgáltatási területté válik, mint a gépészeti karbantartás. Ez a mérhetőség teszi lehetővé, hogy a víz- és energiafelhasználás vagy a növénypótlások adatai számszerűsíthető mutatókként jelenjenek meg a tulajdonosok és bérlők ESG-riportjaiban.
„A jól működő irodai zöldfelület nem feltétlenül az, amelyikben a legtöbb növény található, hanem amelyik hosszú távon is életképes, és kiszámítható módon támogatja az üzleti és fenntarthatósági célokat” – zárta Kákosy Zsolt.
Nem csak szebb lesz tőle az iroda: ezért lett felértékelődve minden zöld növény
A zöld növények már rég nem csak dekorációk. Egy rosszul megtervezett zöldfal vagy egy nagy vízigényű kert jelentősen növelheti egy iroda üzemeltetési költségeit, miközben a jól megválasztott növényzet hűvösebb környezetet, elégedettebb dolgozókat és hosszabb távon értékesebb ingatlant eredményezhet. A klímaváltozás teljesen új szerepet adott az irodaházak zöldfelületeinek: ma már ugyanúgy stratégiai kérdést jelentenek, mint az energiahatékonyság vagy az épületgépészet.
A dísznövények kora lejárt
Néhány évvel ezelőtt még elsősorban az számított, hogy egy irodaház kertje vagy belső zöldfala jól mutasson. Ma azonban már azt is mérlegelni kell, hogy a növények hogyan viselik a hosszú hőhullámokat, mennyi vizet igényelnek, és mennyibe kerül életben tartani őket.
„Property és facility management szolgáltatóként egy már elkészült épületet veszünk át. Ha a növényzetet nem megfelelően választották ki, annak árát később az üzemeltetés fizeti meg: gyakoribb növénypótlásra, magasabb vízfogyasztásra és nagyobb fenntartási költségekre kell számítani” – mondta Kákosy Zsolt MBA FRICS, az ICON Real Estate Management property management igazgatója.
Egy öreg fa többet érhet, mint húsz új csemete
A szakemberek szerint egyre inkább előtérbe kerülnek azok a növények, amelyek jól tűrik a városi klímát és a nyári forróságot. A biodiverzitás sem csak természetvédelmi kérdés: a változatos növényállomány ellenállóbb, ráadásul a madaraknak, rovaroknak és más városi élőlényeknek is kedvez.
Különösen felértékelődnek a már meglévő idős fák. Árnyékot adnak, hűtik a környezetet, és olyan mikroklímát teremtenek, amelyet egy frissen ültetett facsemete még hosszú ideig nem képes biztosítani.
Nem a több növény a cél
A látványos zöldfalak is csak akkor működnek jól, ha a megfelelő fényviszonyok, hőmérséklet és öntözési rendszer is rendelkezésre áll. Ellenkező esetben a fenntartásuk gyorsan költségessé válhat.
Az ICON szerint ezért a következő években a zöldfelületek kezelése ugyanúgy mérhető üzemeltetési területté válik, mint az energiafelhasználás vagy a gépészeti karbantartás. A vízfogyasztás, a növénypótlások és más adatok ráadásul egyre fontosabb szerepet kapnak a vállalatok ESG-jelentéseiben is.
„A jól működő irodai zöldfelület nem feltétlenül az, amelyikben a legtöbb növény található, hanem amelyik hosszú távon is életképes, és kiszámítható módon támogatja az üzleti és fenntarthatósági célokat” – fogalmazott Kákosy Zsolt.